Finanzierungskosten im Bauträgerprojekt

Woraus bestehen Finanzierungskosten?

Bei einem Bauträger- oder Projektentwicklungsvorhaben setzen sich die Finanzierungskosten meist aus diesen Posten zusammen:

• Sollzinsen auf den abgerufenen Darlehensbetrag, den Darlehenssaldo
• Bereitstellungszinsen auf zugesagte, aber noch nicht abgerufene Beträge
• Gebühren der Bank, etwa für Bearbeitung oder Prüfung
• Avalprovision für Bürgschaften aus einem Avalkredit
• Disagio, der Abschlag bei der Auszahlung eines Darlehens

In der Kostengliederung nach DIN 276 bilden sie die Kostengruppe 800 Finanzierung.

Warum sind Finanzierungskosten schwer zu planen?

Die Höhe hängt am Verlauf des Projekts. Zinsen entstehen erst mit dem Abruf, und Abrufe folgen dem Baufortschritt. Tilgungen folgen dem Verkauf, weil Käuferzahlungen den Kredit zurückführen. Verzögert sich der Bau oder der Abverkauf, steigen die Zinsen auf den Saldo und die Bereitstellungszinsen auf den freien Rahmen. Eine feste Zahl aus der Erstkalkulation reicht deshalb selten aus.

Ist, Forecast und Erwartung

Für die Steuerung eines Projekts trennt man die Finanzierungskosten in drei Werte:

• Ist: bereits gezahlte bzw. gebuchte Kosten
• Forecast: noch zu erwartende Kosten bis zum Laufzeitende
• Erwartung: Ist und Forecast zusammen

Ein Beispiel: Ein Baukredit hat bisher 190.000 € Zinsen und Gebühren gekostet. Bis zum Laufzeitende fallen nach heutigem Plan weitere 730.000 € an. Die Erwartung liegt damit bei 920.000 €. Verschiebt sich ein Verkauf und damit eine Tilgung, steigt der Forecast.

Finanzierungskosten in kanbau

In der Kreditverwaltung von kanbau berechnet kanbau Zinsen und Bereitstellungszinsen aus den Bewegungen jedes Kredits. Die Finanzierungskosten erscheinen nach Ist, Forecast und Erwartung in der Kostenübersicht des Projekts; Abrufe, Tilgungen und Zinsen fließen in die Liquiditätsplanung.