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Bauträger-Wissen: die wichtigsten Begriffe von A bis Z

Kurze, verständliche Erklärungen zu Recht, Kosten, Finanzierung und Baustelle – für alle, die Bauvorhaben entwickeln, bauen und verkaufen.

Jeder Begriff hat eine eigene Seite mit Definition, Praxisbezug und dem Hinweis, wie kanbau ihn abbildet. Ausführlichere Ratgeber finden Sie im Blog.

A

Abnahme: Die Abnahme ist die Erklärung des Auftraggebers, dass er die Bauleistung als im Wesentlichen vertragsgemäß anerkennt (§ 640 BGB). Mit ihr beginnt unter anderem die Verjährungsfrist für Mängelansprüche.
Abschlagsrechnung: Eine Abschlagsrechnung ist eine Teilrechnung für bereits erbrachte Bauleistungen vor der Schlussrechnung (§ 632a BGB, § 16 Abs. 1 VOB/B). Abschlagsrechnungen werden üblicherweise kumuliert gestellt und mit früheren Zahlungen verrechnet.
Auflassungsvormerkung: Die Auflassungsvormerkung ist ein Eintrag im Grundbuch, der den Anspruch des Erwerbers auf Übertragung des Eigentums sichert (§ 883 BGB). Beim Bauträgerkauf ist sie eine Voraussetzung, bevor die erste MaBV-Rate fällig werden darf.

Bautagebuch: Das Bautagebuch dokumentiert den Ablauf auf der Baustelle: Datum, Wetter, anwesende Firmen, ausgeführte Arbeiten, Besonderheiten und Mängel. Es dient als Nachweis gegenüber Auftraggebern, Nachunternehmern und Behörden.
Bautenstand: Der Bautenstand beschreibt, welche Bauabschnitte eines Vorhabens fertiggestellt sind. Beim Bauträgerkauf entscheidet er, welche MaBV-Rate der Bauträger abrufen darf.
Bauträgervertrag: Ein Bauträgervertrag ist ein notariell beurkundeter Vertrag, mit dem sich der Bauträger verpflichtet, ein Haus oder eine Wohnung zu errichten und dem Erwerber das Eigentum am Grundstück bzw. Miteigentumsanteil zu übertragen (§ 650u BGB).
Bauzeitenplan: Ein Bauzeitenplan legt fest, wann welche Gewerke und Bauabschnitte ausgeführt werden – mit Dauer, Beginn, Ende und Abhängigkeiten. Er wird meist als Balkendiagramm (Gantt) dargestellt.
Bereitstellungszins: Bereitstellungszinsen verlangt die Bank für zugesagte, aber noch nicht abgerufene Darlehensbeträge – meist nach Ablauf einer bereitstellungszinsfreien Zeit. Bei Bauprojekten mit gestaffelten Abrufen können sie spürbar ins Gewicht fallen.
Bürgschaft nach § 7 MaBV: Mit einer Bürgschaft nach § 7 MaBV sichert der Bauträger alle Ansprüche des Erwerbers auf Rückgewähr seiner Zahlungen ab. Dann darf er Zahlungen auch unabhängig von den Voraussetzungen und Raten nach § 3 MaBV annehmen.

Deckungsbeitrag: Der Deckungsbeitrag eines Bauträgerprojekts ist die Differenz aus Erlösen und Projektkosten. Er zeigt, was ein Projekt zur Deckung der Gemeinkosten und zum Gewinn beiträgt – in der Planung, in der Prognose und nach der Abrechnung.
DIN 276: Die DIN 276 gliedert die Kosten im Bauwesen in Kostengruppen – von 100 (Grundstück) bis 800 (Finanzierung). Sie ist in Deutschland die übliche Grundlage für Kostenschätzung, Kostenberechnung und Kostenkontrolle von Bauprojekten.

E-Rechnung: Eine E-Rechnung ist eine Rechnung in einem strukturierten elektronischen Format wie XRechnung oder ZUGFeRD, das sich maschinell auslesen lässt. Seit 2025 müssen Unternehmen in Deutschland E-Rechnungen empfangen können; die Pflicht zur Ausstellung folgt stufenweise bis 2028.
Ersatzvornahme: Bei der Ersatzvornahme lässt der Auftraggeber einen Mangel durch ein anderes Unternehmen beseitigen, nachdem der Verursacher eine gesetzte Frist ungenutzt verstreichen ließ. Die Kosten kann er vom Verursacher verlangen (§ 637 BGB, § 13 Abs. 5 VOB/B).

Fälligkeitsmitteilung: Mit der Fälligkeitsmitteilung bestätigt der Notar dem Erwerber, dass die allgemeinen Voraussetzungen nach § 3 Abs. 1 MaBV vorliegen. Ab dann kann der Bauträger Raten nach Baufortschritt abrufen.
Freistellungserklärung: Die Freistellungserklärung (Freistellungsverpflichtung) ist die Zusage der finanzierenden Bank des Bauträgers, die verkaufte Einheit von ihren Grundpfandrechten freizugeben, sobald der Erwerber den Kaufpreis bezahlt hat (§ 3 Abs. 1 Nr. 3 MaBV).

GAEB: GAEB steht für Gemeinsamer Ausschuss Elektronik im Bauwesen und bezeichnet zugleich dessen Standard für den Austausch von Leistungsverzeichnissen, Angeboten und Aufträgen zwischen Programmen, heute meist als GAEB DA XML.
Gewährleistung am Bau: Gewährleistung meint die Mängelansprüche des Auftraggebers nach der Abnahme. Bei Bauwerken verjähren sie nach BGB in der Regel in fünf Jahren (§ 634a BGB); bei VOB/B-Verträgen sind ohne andere Vereinbarung vier Jahre vorgesehen.
Gewährleistungsbürgschaft: Eine Gewährleistungsbürgschaft sichert die Mängelansprüche des Auftraggebers nach der Abnahme ab. Sie ersetzt häufig einen Sicherheitseinbehalt und läuft bis zum Ende der Gewährleistungsfrist.

Leistungsverzeichnis: Ein Leistungsverzeichnis (LV) beschreibt die auszuführenden Bauleistungen in einzelnen Positionen mit Menge, Einheit und Beschreibung. Es ist Grundlage für Angebot, Vergabe und Abrechnung.
Liquiditätsplanung: Die Liquiditätsplanung zeigt, wie viel Geld wann auf welchem Konto zur Verfügung steht. Bauträger planen dafür Ein- und Auszahlungen je Monat – Kaufpreisraten, Baukosten, Darlehen und Zinsen – und erkennen so Engpässe frühzeitig.

MaBV: Die MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) regelt, wann und in welchen Raten ein Bauträger Zahlungen des Erwerbers annehmen darf – höchstens sieben Raten nach Baufortschritt, erst wenn die Voraussetzungen nach § 3 Abs. 1 erfüllt sind.
Mängelrüge: Mit der Mängelrüge zeigt der Auftraggeber einen Mangel an und fordert den Auftragnehmer auf, ihn innerhalb einer angemessenen Frist zu beseitigen. Sie ist die Grundlage für weitere Rechte wie die Ersatzvornahme.

Nachtrag: Ein Nachtrag ist eine zusätzliche Vergütung für Leistungen, die im ursprünglichen Bauvertrag nicht oder anders vereinbart waren – etwa geänderte oder zusätzliche Leistungen. Grundlage sind z. B. §§ 650b, 650c BGB oder § 2 Abs. 5 und 6 VOB/B.

Schlussrechnung: Die Schlussrechnung rechnet alle Leistungen eines Bauvertrags nach Fertigstellung endgültig ab und verrechnet die geleisteten Abschlagszahlungen. Nach VOB/B ist sie prüfbar aufzustellen (§ 14 VOB/B).
Sicherheitseinbehalt: Ein Sicherheitseinbehalt ist ein Teil der Vergütung, den der Auftraggeber zurückhält, um seine Ansprüche auf Vertragserfüllung oder Mängelbeseitigung abzusichern. Höhe und Dauer werden im Bauvertrag vereinbart.
Sonderwunsch: Ein Sonderwunsch ist eine Änderung oder Zusatzleistung, die der Erwerber über die Baubeschreibung hinaus bestellt – etwa eine andere Fliese oder eine Fußbodenheizung im Bad. Für den Bauträger entsteht daraus ein Nachtrag beim Erwerber und meist einer beim Nachunternehmer.

Vertragserfüllungsbürgschaft: Eine Vertragserfüllungsbürgschaft sichert den Auftraggeber ab, falls der Auftragnehmer seine vertraglichen Leistungen nicht oder nicht vollständig erbringt. In der Praxis sind häufig 5 bis 10 % der Auftragssumme vereinbart.
Vorverkaufsquote: Die Vorverkaufsquote ist der Anteil der Einheiten oder des Verkaufsvolumens, den ein Bauträger verkauft haben muss, bevor die Bank Mittel aus dem Baukredit auszahlt. Sie ist eine übliche Bedingung in der Bauträgerfinanzierung.

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